Таиланд: бум на жилье или угроза кризиса?
В Таиланде разворачивается дискуссия о будущем рынка недвижимости. Застройщики, столкнувшись со снижением спроса и экономической неопределенностью, призывают регуляторов смягчить правила, касающиеся коэффициента кредита к стоимости залога (LTV). Они считают, что более гибкая политика оживит рынок жилья, повысит его доступность и будет способствовать экономическому росту. Эта инициатива обусловлена ослаблением внутреннего спроса и ростом стоимости заимствований, вызывающим опасения за долгосрочную доступность жилья и стабильность рынка.
Что такое LTV и почему это важно?
LTV — финансовый коэффициент, соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости. Банк Таиланда использует LTV как инструмент пруденциального регулирования для обеспечения финансовой стабильности и предотвращения чрезмерной закредитованности на рынке жилья. Ограничивая сумму кредита относительно стоимости недвижимости, правила LTV сдерживают спекулятивную активность и защищают домохозяйства от чрезмерной задолженности.
Согласно действующим правилам, покупатели первого жилья могут получить кредиты до 100% стоимости недвижимости, если она не превышает 10 миллионов бат, и 90%, если цена составляет 10 миллионов бат и более. Покупатели второго жилья могут занять до 90% стоимости недвижимости до 10 миллионов бат при условии осуществления платежей по первой ипотеке не менее двух лет. Если платежи по первой ипотеке осуществлялись менее двух лет, ставка снижается до 80%. Для покупателей третьего и последующего жилья LTV ограничен 70%, независимо от цены недвижимости.
Эти меры были введены 1 апреля 2019 года и временно смягчены с 20 октября 2021 года по 31 декабря 2022 года в период постпандемического восстановления экономики. По мнению застройщиков, это смягчение эффективно оживило рынок жилья. Однако с 1 января 2023 года центральный банк восстановил более строгие меры LTV, опасаясь рисков для финансовой стабильности из-за спекуляций на рынке недвижимости.
Почему застройщики призывают к смягчению правил LTV?
Застройщики считают, что смягчение ограничений LTV повысит покупательскую способность, особенно для покупателей второго жилья и жилья в высоких ценовых категориях. Они утверждают, что действующие правила, введенные в допандемический период перегрева рынка жилья, устарели. Пандемия ухудшила финансовое положение многих домохозяйств. Высокие процентные ставки и строгие критерии ипотечного кредитования еще больше усугубили ситуацию, затруднив получение финансирования.
Застройщики также сталкиваются с ростом затрат на строительство и приобретение земли, что приводит к росту цен на недвижимость. Учитывая растущую проблему доступности жилья, они считают, что смягчение правил LTV облегчит покупателям получение финансирования для более дорогого жилья.
Каковы риски смягчения правил LTV?
Несмотря на оптимизм застройщиков, некоторые экономисты предупреждают о возможных негативных последствиях ослабления ограничений. Во-первых, может увеличиться задолженность домохозяйств, а Таиланд уже имеет один из самых высоких показателей отношения долга домохозяйств к ВВП в Азии (более 90% в последние годы). Смягчение правил LTV может стимулировать чрезмерную закредитованность, усугубив долговую проблему страны.
Центральный банк также обеспокоен спекуляциями на рынке недвижимости; ослабление правил может вновь спровоцировать эту тенденцию, особенно в сегменте кондоминиумов, вызвав инфляцию цен и образование «пузырей» на рынке.
Что предлагают застройщики?
Застройщики предлагают не полную отмену правил LTV, а целенаправленные корректировки. Среди предложений: повышение коэффициентов LTV для второго жилья (до 90–95% вместо 70–90%), временное смягчение правил для недвижимости среднего ценового сегмента (2–5 миллионов бат), наиболее пострадавшего от текущих экономических условий, и дополнительные стимулы для покупателей первого жилья (например, более низкие процентные ставки).
Что будет дальше?
Центробанк сохраняет осторожность, отвечая на призывы к смягчению правил LTV. Признавая трудности сектора жилья, он подтвердил важность поддержания финансовой дисциплины. Дискуссия вокруг правил LTV иллюстрирует сложности, с которыми сталкиваются власти и участники рынка в управлении экономическим восстановлением. Для застройщиков смягчение ограничений LTV — шанс стимулировать спрос и рост. Однако нельзя игнорировать потенциальные риски роста задолженности и спекулятивной активности.
банк, ипотека, Недвижимость, Таиланд
