Таиланд: дебаты о ставках LTV взрывают рынок недвижимости
В условиях снижающегося спроса и экономической неопределенности таиландские застройщики настоятельно призывают регуляторы смягчить правила соотношения кредита к стоимости недвижимости (LTV). Они уверены, что более гибкие меры оживят рынок жилья, повысят его доступность и стимулируют экономическое восстановление. Этот призыв прозвучал на фоне ослабления внутреннего спроса и роста стоимости заимствований, вызывающих опасения по поводу долгосрочной доступности жилья и стабильности рынка.
Что такое LTV и почему это важно?
LTV — финансовый показатель, соотношение суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости. Банк Таиланда использует LTV для обеспечения финансовой стабильности и предотвращения чрезмерной закредитованности на рынке жилья. Ограничивая сумму кредита относительно стоимости недвижимости, правила LTV сдерживают спекулятивную активность и защищают домохозяйства от перегрузки долгами.
Согласно действующим правилам, покупатели первого жилья могут получить кредит до 100% для недвижимости стоимостью менее 10 миллионов бат и 90% — для недвижимости стоимостью 10 миллионов бат и более. Покупатели второго жилья могут получить кредит до 90% для недвижимости стоимостью менее 10 миллионов бат при условии погашения ипотеки по первому жилью не менее двух лет. Ставка снижается до 80%, если ипотека погашалась менее двух лет. Для покупателей третьего и последующего жилья LTV ограничен 70%, независимо от цены недвижимости.
Эти меры введены 1 апреля 2019 года и временно смягчены с 20 октября 2021 года по 31 декабря 2022 года в период постпандемического восстановления экономики. По словам застройщиков, временное смягчение эффективно оживило рынок жилой недвижимости. Однако с 1 января 2023 года Центробанк восстановил более строгие меры LTV, опасаясь рисков для финансовой стабильности из-за спекуляций в секторе недвижимости.
Почему застройщики призывают к смягчению правил LTV?
Застройщики считают, что смягчение ограничений LTV увеличит покупательную способность, особенно для покупателей второго жилья и жилья в высоких ценовых категориях. Они утверждают, что нынешние правила, введенные в допандемические годы, когда рынок жилья был перегрет, не соответствуют реалиям постпандемической экономики. Пандемия ухудшила финансовое положение многих домохозяйств. Высокие процентные ставки и более строгие критерии одобрения ипотеки ещё больше усугубили ситуацию, затруднив получение финансирования.
По мнению застройщиков, смягчение правил LTV снизит финансовую нагрузку на покупателей и оживит спрос на жилье. Строгая политика LTV привела к высокому проценту отказов по ипотечным кредитам, так как многие покупатели не соответствуют требованиям к первоначальному взносу. Согласно отраслевым отчётам, процент отказов составляет в среднем 30–40%, что вынуждает застройщиков предлагать гибкие схемы оплаты, чтобы помочь покупателям получить кредиты.
Каковы риски смягчения правил LTV?
Несмотря на оптимизм застройщиков, некоторые экономисты предупреждают о возможных негативных последствиях смягчения ограничений. Во-первых, это может увеличить задолженность домохозяйств, а Таиланд уже имеет один из самых высоких показателей соотношения долга домохозяйств к ВВП в Азии (более 90% в последние годы). Смягчение правил LTV может стимулировать чрезмерную закредитованность, усугубляя долговую проблему страны. Центробанк также обеспокоен спекуляциями на рынке недвижимости, а смягчение правил может возродить эту тенденцию, особенно в сегменте кондоминиумов, что приведёт к инфляции цен и образованию «пузырей» на рынке.
Что предлагают застройщики?
Вместо полной отмены правил LTV застройщики предлагают адресные корректировки. Среди предложений: повышение коэффициентов LTV для второго жилья; временное смягчение для определённых сегментов, например, для недвижимости среднего ценового диапазона; дополнительные льготы для покупателей первого жилья, например, более низкие процентные ставки.
Что будет дальше?
Центробанк сохраняет осторожность, отвечая на призывы к смягчению правил LTV. Признавая проблемы жилищного сектора, он подчёркивает важность поддержания финансовой дисциплины. В последние месяцы регулятор ввёл адресные меры поддержки экономики, такие как снижение процентных ставок и программа реструктуризации долга, но пока не высказывался о пересмотре правил LTV. Для застройщиков ставки высоки. В условиях ослабления внутреннего спроса и неполного возвращения международных покупателей они считают смягчение LTV критически важным для оживления рынка жилья. В ожидании решения Центробанка все взгляды обращены на него: прислушается ли он к призывам отрасли или останется верен своей приверженности финансовой стабильности.
ипотека, Недвижимость, Таиланд
